Il settore immobiliare italiano ha vissuto negli ultimi anni una trasformazione profonda, spinta dalla digitalizzazione. Eppure, nonostante questo percorso di innovazione, la gestione degli asset immobiliari resta ancora oggi molto frammentata: dati, documenti e processi sono divisi tra strumenti diversi, fogli di calcolo scollegati tra loro e informazioni distribuite tra professionisti differenti, dal commercialista al notaio, dal tecnico all’amministratore di condominio.

È in questo scenario che si inserisce Proppix, la piattaforma che punta a centralizzare in un unico ecosistema digitale tutto ciò che riguarda un immobile: dati, documenti, analisi e processi, con l’obiettivo di rendere la gestione del patrimonio immobiliare più semplice e consapevole.

In questa puntata di Forbes Interview abbiamo ospitato Luca Parisi, imprenditore e CEO di Proppix, che ci ha raccontato il suo percorso, dalla creazione di Booster, acquisita dal Gruppo Zucchetti, fino alla nascita della sua nuova startup.

Non è la prima esperienza imprenditoriale. Come sei arrivato a Proppix?

Ho iniziato la mia carriera imprenditoriale già durante le scuole superiori, al quarto anno, grazie a un percorso di alternanza scuola-lavoro. Il programma formativo previsto insieme alla scuola era di circa quaranta giorni, ma nei primi tre o quattro giorni avevo già completato tutto ciò che era richiesto. Così il tutor aziendale mi propose di continuare a lavorare all’interno dell’azienda, non limitandomi al piano formativo ma collaborando anche con i partner esterni.

Durante questa collaborazione ho conosciuto alcuni partner che sono rimasti colpiti dalla mia voglia di fare e di imparare, tanto da propormi di entrare in una start-up che stava nascendo in quel periodo, Walking69, che vendeva camere d’hotel invendute a 69 euro: correva il 2015-2016, e già lì, in qualche modo, c’era un primo legame con il mondo immobiliare.

Da quella esperienza, uno dei soci notò le mie capacità nella comunicazione e nel marketing e decise di seguirmi personalmente, insegnandomi le basi di questa disciplina. La sera, dopo la scuola e dopo gli allenamenti di nuoto del pomeriggio, seguivo con lui corsi di marketing individuali che, dopo circa un anno, arrivavano a concludersi anche a mezzanotte. Dopo un altro anno mi propose di tenere io stesso dei corsi di marketing alle aziende: era più o meno marzo-aprile dell’ultimo anno di scuola superiore. Il mio programma settimanale era quindi scuola dal lunedì al venerdì, e corsi di marketing in giacca e cravatta durante il weekend.

Da questi corsi ho recuperato i primi clienti, dando vita alla mia prima azienda. Uno dei clienti realizzava un gestionale per le farmacie: da lì, il lunedì successivo a un weekend di corsi, quello stesso imprenditore mi contattò per approfondire una possibile collaborazione. Nonostante fossi appena rientrato a scuola, trovammo il modo di vederci nel pomeriggio, e insieme sviluppammo il gestionale per le farmacie. Quell’imprenditore aveva anche una compagnia energetica e, colpito dal mio modo di lavorare, mi propose di occuparmi anche di quel progetto. Da settembre iniziai quindi a lavorare nel settore energy, un ambito che fino ad allora non conoscevo affatto, e da lì costruii progressivamente tutte le mie competenze in questo settore.

Nacque così, nel 2017, la mia prima azienda, Booster, inizialmente concentrata su marketing e piccoli gestionali. Nel 2018 il progetto si è evoluto specializzandosi nello sviluppo di un software per la gestione delle utilities nel settore energy, un percorso che dura ormai da otto anni. Oggi Booster conta 45 persone in azienda e, l’anno scorso, è stata acquisita interamente dal gruppo Zucchetti, che nel 2025 ne ha rilevato tutte le quote. Non sono però uscito dal settore: sono ancora molto appassionato di energy e credo ci sia ancora tantissimo da fare, anche grazie alle sinergie che si stanno sviluppando con Zucchetti, che opera in vari ambiti, in particolare quello contabile, dove le bollette contengono numerose voci da registrare e questo amplia molto l’offerta per i nostri clienti. Oggi abbiamo circa un centinaio di clienti attivi su un target di circa quattrocento potenziali nel settore, escludendo le grandi aziende che utilizzano sistemi molto diversi da una soluzione “Only One” come la nostra: parliamo di circa il 25% del mercato indirizzabile.

Nel settore energy avevi riscontrato lo stesso problema di frammentazione dei dati?

Nel settore energy, il problema principale era proprio la frammentazione dei dati: esisteva un software per la contabilità, uno per l’organico, uno per le agenzie, uno per la fatturazione, un CRM, un software per il back office. Ogni area aveva un proprio strumento verticale, ma mancava un “Only One”, una soluzione unica e soprattutto semplice. Nella mia esperienza, per quanto limitata (ho 28 anni), ho capito che i software, anche se verticali su una specifica materia, devono essere facilmente accessibili: anche chi non è esperto della materia deve poterli utilizzare con semplicità, senza bisogno di continua assistenza, ma in modo intuitivo. La semplificazione dei problemi è, per me, la priorità assoluta quando si costruisce un prodotto software.

Come sono nate l’idea e l’esperienza che hanno portato a Proppix?

Durante l’esperienza di Booster ho iniziato a investire personalmente nel settore immobiliare, ed è lì che ho scoperto le stesse identiche lacune che avevo riscontrato nel settore energy. Siamo intorno al 2022, quindi circa quattro anni fa. Ho iniziato ad acquistare i primi appartamenti con i ricavi generati da Booster, orientandomi in particolare verso le locazioni short term, cioè gli affitti turistici. Ma non riuscivo a capire con chiarezza quanto stessero effettivamente rendendo questi immobili, né a confrontare quel rendimento con altre forme di investimento, come tenere lo stesso capitale in banca.

Il nome Proppix è stato scelto già nel 2022, ma il progetto non è partito subito nella sua forma attuale. Con altri soci abbiamo infatti dato vita ad Adado, una società di property management che oggi gestisce circa 400 strutture ricettive nella zona di Bari, con un’espansione già avviata in Sicilia e in fase di apertura in Campania. Quello che doveva essere solo un progetto di analisi finanziaria si è trasformato in un’attività vera e propria, perché abbiamo visto che dal punto di vista finanziario funzionava, sia per la gestione dei nostri immobili sia per conto terzi.

Nonostante il successo di Adado, il tema dell’analisi finanziaria applicata all’immobiliare è rimasto un pensiero costante, anche perché ho continuato ad acquisire immobili nel frattempo. Il problema principale restava sempre lo stesso: la gestione documentale. Serve la planimetria? Bisogna contattare il tecnico. Vuoi sapere come sta andando l’immobile dal punto di vista fiscale? Serve il commercialista, ma senza la planimetria bisogna rivolgersi al notaio, poi bisogna recuperare l’atto e magari cercarlo tra le vecchie email. La parte documentale, insomma, era un vero delirio. Chi lavora in questo settore sviluppa una sorta di deformazione professionale: quando qualcosa non funziona come dovrebbe, non riesci più a ignorarlo. Per questo ho cercato chi potesse diventare il mio socio in questa nuova avventura, qualcuno con competenze specifiche e approfondite del settore immobiliare: nella mia precedente esperienza ci sono voluti otto anni per costruire questo tipo di conoscenza nel settore energy, e per aiutare il prima possibile chi si trova ad affrontare lo stesso problema serviva una persona che avesse già questo know-how consolidato. È così che, riprendendo il progetto lo scorso anno, abbiamo costituito la società Proppix a inizio 2026.

A chi può essere utile questa piattaforma: grandi investitori o anche privati?

Teoricamente chiunque possieda un immobile, anche un singolo immobile o la propria abitazione, può trarre beneficio dalla piattaforma, perché la domanda di fondo resta sempre la stessa: quanto mi sta costando o rendendo questo immobile? In Italia esiste un retaggio culturale, tipicamente post-bellico, secondo cui la casa “deve essere nostra” e non si prende in considerazione l’affitto come alternativa. È una scelta più culturale che razionale: se chiedessi a chiunque quanto costa effettivamente la propria casa, difficilmente saprebbe rispondere con precisione. Proppix nasce proprio per confrontare il costo o il rendimento di un immobile con altre forme di investimento possibili con lo stesso capitale, che si tratti di tenerlo per uso proprio, metterlo in affitto a lungo termine o gestirlo come affitto turistico short term: non servono competenze specifiche per usarla, ed è pensata per chiunque, anche se ovviamente un fondo o un grande proprietario immobiliare ne trae vantaggi ancora più significativi, sia in termini di organizzazione sia di conoscenza, che resta il problema principale del settore.

Come funziona nello specifico la piattaforma, in che modo aiuta concretamente chi la utilizza?

La piattaforma va popolata a partire da un’importazione automatica dal catasto: basta inserire codice fiscale o partita IVA e vengono importati automaticamente tutti gli immobili posseduti. A questo punto viene generata una prima valutazione dei singoli immobili, che possono essere sia terreni sia fabbricati, che si tratti di una casa, di un box auto, di un magazzino o di una cantina: la piattaforma mappa l’intero patrimonio. Da qui emergono le due informazioni principali: che cosa possiedo e quanto vale, ma soprattutto dove si trova. Questo aspetto è particolarmente rilevante perché molte persone possiedono terreni ereditati che spesso non conoscono nemmeno bene: siamo nel pieno del più grande passaggio generazionale immobiliare della storia italiana, perché la generazione dei nostri genitori e dei nostri nonni, che ha comprato la maggior parte del patrimonio immobiliare del dopoguerra, sta progressivamente venendo a mancare, trasferendo agli eredi immobili che spesso non sanno nemmeno di possedere o non sanno come gestire.

Uno dei principali problemi che la piattaforma risolve è quindi la perdita di tempo legata alla mancanza di organizzazione dei dati: sapere quanto vale un immobile, dove si trova, dove sono tutti i suoi documenti, ma soprattutto conoscere i flussi di cassa che ne derivano. Proppix permette di caricare tutti i costi associati e integra anche i conti correnti bancari, così che chi lo desidera possa collegare direttamente l’estratto conto al sistema, che censisce automaticamente le entrate e le uscite legate all’immobile. In questo modo si ottiene un quadro economico completo, dal valore dell’immobile fino al reddito che effettivamente produce: una fotografia completa del patrimonio.

La piattaforma permette anche di fare analisi e pianificazione, ad esempio sui frazionamenti immobiliari?

La piattaforma consente anche di fare analisi e pianificazione più approfondite. Un fenomeno molto sentito oggi, soprattutto nelle zone a forte vocazione turistica ma ormai diffuso in tutta Italia, è quello dei frazionamenti immobiliari. La spinta turistica fa sì che gli immobili rendano di più, il che ne fa salire il prezzo, mentre l’accesso al credito resta invariato, perché lo stipendio medio di chi richiede un mutuo non cresce nella stessa misura. Il risultato è che si creano tagli sempre più piccoli: dove prima con 300-400 mila euro si poteva acquistare un appartamento ampio, oggi lo stesso budget consente solo un bilocale, sia per una scelta abitativa (le persone si sono abituate a spazi più contenuti da gestire) sia per necessità legate all’accesso al credito. Questo porta molti imprenditori a comprare immobili grandi, frazionarli e rivenderli. Con Proppix è possibile analizzare anche questo tipo di operazione: quanto rende effettivamente un frazionamento rispetto, ad esempio, a tenere lo stesso capitale investito in banca, considerando i costi di gestione del cantiere, della manodopera e tutto il resto. Naturalmente esistono già figure professionali che si occupano di questo tipo di calcoli: quello che fa Proppix è mettere a disposizione di questi professionisti uno strumento che permetta di avere tutto sotto controllo in un unico posto.

Che ruolo hanno i professionisti del settore, come notai e commercialisti, rispetto a Proppix?

Quello che facciamo con Proppix non è reinventare le figure professionali che già esistono nel settore: il tecnico che realizza le planimetrie, il commercialista che gestisce la contabilità, il notaio, l’amministratore di condominio, sono tutte figure già presenti e consolidate. Il problema è che oggi lavorano tutte in modo isolato, ciascuna con i propri strumenti verticali. Se un proprietario vuole sapere quanto ha speso per la ristrutturazione di un palazzo negli ultimi dieci anni, per capire se sarebbe stato più conveniente acquistare un appartamento nuovo piuttosto che rifare la facciata ogni anno, oggi mancano semplicemente i dati per rispondere. E i dati sono l’elemento fondamentale, tanto per un grande investitore quanto per un piccolo proprietario: senza dati non si può scegliere in modo consapevole, e i dati sono conoscenza, soprattutto nel settore immobiliare.

Quali sono secondo te le tecnologie che stanno rivoluzionando e rivoluzioneranno il settore immobiliare?

Guardando al settore da un punto di vista privilegiato, dopo alcuni anni di esperienza diretta, credo che l’intelligenza artificiale sia sicuramente una delle tecnologie principali che stanno cambiando il real estate. Un esempio concreto riguarda proprio il caricamento degli atti: recuperare tutte le informazioni da un documento richiedeva tecnologie ormai datate, semplici lettori di PDF. Oggi, in Proppix, l’intelligenza artificiale legge questi documenti in modo intelligente. Ma la utilizziamo anche in altri modi: è possibile registrare un video dell’immobile, per esempio con il telefono o con degli occhiali smart, semplicemente girando per l’appartamento. Questo permette di ottenere sia una documentazione visiva dello stato dei luoghi, utile ad esempio prima di mettere in affitto un immobile, sia un’analisi automatica: attraverso l’intelligenza artificiale, dal video stesso vengono individuati gli interventi di manutenzione necessari, per esempio se è presente una crepa sul muro, aprendo così automaticamente le relative attività di manutenzione.

L’intelligenza artificiale interviene anche nella valutazione dell’immobile: abbiamo sviluppato un nostro sistema di valutazione proprietario, che per ogni tipologia di immobile prevede circa sessanta domande, un processo piuttosto complesso e articolato che restituisce il valore dell’immobile. Anziché rispondere manualmente una a una a queste sessanta domande, è l’intelligenza artificiale a farlo analizzando il video registrato, sia degli interni sia dell’esterno del fabbricato.

Un’altra applicazione riguarda un assistente conversazionale integrato nella piattaforma, sullo stile di ChatGPT: siamo ormai abituati a rivolgerci a strumenti come ChatGPT o Gemini per qualsiasi domanda, senza più passare da un motore di ricerca tradizionale. Anche noi abbiamo integrato un sistema simile all’interno di Proppix, che permette di chiedere qualsiasi cosa riguardi il proprio patrimonio: se conviene vendere un determinato immobile in base all’andamento della zona, se un immobile sta rendendo di più o di meno rispetto a un altro, e così via, semplicemente chattando con la piattaforma.

Infine, stiamo lavorando molto sulla parte normativa, che nel settore immobiliare è particolarmente complessa e frammentata, perché le norme variano da comune a comune e dipendono anche dagli enti regionali. L’obiettivo è integrare tutta questa componente normativa all’interno del software: pensiamo a chi possiede un terreno senza nemmeno sapere se è edificabile. Conoscere questa informazione, insieme alla cubatura effettivamente realizzabile secondo le norme vigenti, può cambiare completamente la percezione del valore di quel terreno, che magari oggi appare come un’area abbandonata priva di valore, mentre in realtà potrebbe rappresentare un asset molto significativo.

Quanto è importante oggi avere anche un’educazione finanziaria, oltre agli strumenti digitali?

Uno dei temi che ho affrontato anche durante il Forbes Real Estate Summit, partecipando a una delle tavole rotonde, è quello dell’educazione finanziaria. Per me è probabilmente l’aspetto principale del problema che vogliamo risolvere. Oggi molte persone investono nel mercato azionario affidandosi a banche o consulenti, e attraverso le applicazioni di trading o di gestione del risparmio riescono facilmente a monitorare l’andamento delle azioni o degli ETF acquistati, magari confrontandosi con un consulente per capire se l’investimento sta andando bene.

Nel settore immobiliare, questa stessa domanda quasi non viene mai posta: è raro sentirsi chiedere “come sta andando il mio investimento immobiliare?” con lo stesso livello di consapevolezza. Questo è il vero problema di educazione finanziaria di cui parlo: molte persone non investono consapevolmente, si affidano ad altri senza comprendere fino in fondo le dinamiche, e trasferire nel settore immobiliare la stessa cultura di monitoraggio già diffusa nel mercato azionario è ancora più complicato, ma è proprio questa la sfida principale. L’obiettivo è avere il proprio portafoglio immobiliare affiancato a quello finanziario, monitorando i rendimenti dell’uno con la stessa facilità e chiarezza con cui oggi si monitorano le azioni o i fondi. Prima di tutto, però, serve trasmettere alle persone il perché convenga investire nel mattone: a volte conviene, a volte no. Oggi, come dicevamo, prevale un approccio culturale, per cui si pensa che investire nel mattone convenga sempre, semplicemente perché si possiede una casa propria. In realtà manca proprio questa consapevolezza di fondo: capire se, per la propria situazione specifica, investire nel mattone sia davvero la scelta giusta oppure no. Questa è l’educazione finanziaria da costruire, ed è da qui che nasce una maggiore consapevolezza.

Come vedi Proppix nel futuro, in questo percorso di lancio?

Proppix è nata da pochissimo tempo, ma ho un’idea molto chiara di come vorrei vederla crescere. Vorrei che tutti avessero, per il proprio patrimonio immobiliare, la stessa familiarità e la stessa presenza quotidiana che oggi hanno applicazioni come Facebook o Instagram sullo smartphone. In fondo, lavoriamo tutti quasi metà del nostro tempo per pagare la casa che abbiamo acquistato, oppure l’affitto. Per questo, realisticamente, la sfida che mi pongo è che chiunque abbia l’applicazione installata e monitori davvero la propria abitazione, le proprie spese, la propria situazione immobiliare, creando così un ecosistema in cui tutti abbiano piena consapevolezza e contezza del proprio immobile.

L’articolo Proppix: come Luca Parisi sta digitalizzando la gestione del patrimonio immobiliare in Italia è tratto da Forbes Italia.