Quando nel 2021 Michele Porinelli e Francesca Rizzo arrivarono a Bali, l’isola indonesiana viveva ancora in una sorta di sospensione irreale. Le spiagge che per anni hanno attirato milioni di turisti da tutto il mondo erano quasi deserte, molti hotel sono chiusi e i cantieri immobiliari avviati prima della pandemia attendevano una ripartenza che sembrava lontana. Era il momento più difficile per l’economia locale, che dipende in larga parte dal turismo internazionale. Eppure, proprio in quel momento di incertezza, la coppia ha intravisto un’opportunità.

Nel 2022 il turismo lentamente ha iniziato a muoversi e le frontiere hanno riaperto ai visitatori stranieri, hanno deciso di applicare sull’isola un modello immobiliare molto diffuso nel Sud-Est asiatico ma ancora poco conosciuto in Europa: il leasehold, ovvero il diritto temporaneo di costruire e utilizzare un terreno senza diventarne proprietari.

Il protezionismo legislativo

Fondamentale anche perché in Indonesia chi non è indigeno non può possedere la terra delle isole, per una forma di protezionismo che attua da sempre il governo. È su questa formula che prende forma il progetto di Bali Holiday Properties, la società con cui i due imprenditori sviluppano ville turistiche destinate agli affitti brevi e accompagnano investitori europei, soprattutto italiani, nel mercato immobiliare indonesiano.

Il funzionamento del leasehold riflette le peculiarità della legislazione di Indonesia: il proprietario della terra resta indonesiano mentre l’investitore ottiene il diritto di costruire e utilizzare l’immobile per un periodo determinato. È una formula che negli ultimi anni ha permesso la nascita di numerosi progetti turistici e residenziali rivolti al mercato internazionale e che, nel caso di Bali Holiday Properties, viene utilizzata per sviluppare ville di fascia medio-alta destinate alla locazione turistica.

All’arrivo sull’isola i soci dedicano mesi a osservare il territorio, studiare le dinamiche del turismo e capire dove si stia muovendo il mercato immobiliare. Quando la domanda internazionale ricomincia a crescere, decidono di iniziare con un primo progetto.

La prima villa viene così realizzata e messa a reddito e nel giro di poco tempo il modello dimostra di funzionare. Nel gennaio del 2024 il portafoglio conta già otto proprietà completate e operative, un risultato che spinge la società a strutturare una strategia di crescita più ambiziosa.

Il progetto

In pochi anni il progetto si espande rapidamente. Oggi sono arrivati a 34 le ville già sul mercato, mentre un nuovo cantiere prevede la realizzazione di altre 34 unità, con l’obiettivo di arrivare a circa 70 proprietà in portafoglio. La velocità con cui i nuovi sviluppi vengono assorbiti dal mercato sorprende anche i fondatori. Ogni progetto immobiliare viene generalmente completato e venduto nel giro di 12-14 mesi, un ritmo che permette di avviare nuovi cantieri quasi ogni anno e di raddoppiare progressivamente il numero di proprietà gestite. Secondo i piani di sviluppo della società, il portafoglio potrebbe superare le cinquanta unità entro il 2030, consolidando il modello anche in altre zone dell’arcipelago indonesiano.

Il cuore del progetto si trova nella zona di Canggu, oggi considerata una delle aree più dinamiche dell’isola. Situata a circa quarantacinque minuti dall’aeroporto internazionale di Denpasar, Canggu negli ultimi anni si è trasformata in un punto di riferimento per una nuova generazione di viaggiatori, imprenditori digitali e creativi provenienti da ogni parte del mondo. Ristoranti internazionali, beach club, palestre, spazi di coworking e una vivace comunità internazionale hanno contribuito a rendere questo tratto di costa uno dei mercati immobiliari più attivi del Sud-Est asiatico.

Lo sviluppo turistico di Bali

Secondo molti osservatori locali lo sviluppo turistico di Bali segue cicli geografici abbastanza riconoscibili. Negli anni Sessanta il centro della vita turistica era Kuta, mentre nei primi anni Duemila l’attenzione si è spostata verso Seminyak. Oggi il nuovo epicentro è proprio Canggu, da cui lo sviluppo immobiliare sta lentamente avanzando verso le zone settentrionali dell’isola.

Le ville sviluppate da Bali Holiday Properties sono progettate per il mercato degli affitti brevi e vengono gestite direttamente dalla società attraverso le principali piattaforme internazionali come Airbnb e Booking.com. La gestione dei prezzi e delle prenotazioni si basa su sistemi di analisi dei dati e software di revenue management come PriceLabs e Key Data, strumenti che permettono di monitorare l’andamento della domanda turistica e adattare le tariffe in tempo reale.

Le analisi di mercato utilizzate dalla società indicano che nelle zone più richieste dell’isola il tasso medio di occupazione delle ville turistiche può raggiungere l’80-85% durante l’anno. Sulla base di questi dati i rendimenti stimati per gli investitori oscillano tra intorno al 12%, anche se naturalmente gli utili dipendono dall’andamento effettivo del turismo e dalla stagionalità delle prenotazioni. I ricavi generati dagli affitti vengono distribuiti mensilmente agli investitori e variano in base all’occupazione delle proprietà.

Investire

L’investimento minimo per entrare in uno dei progetti parte da circa 135 mila euro e consente di partecipare allo sviluppo di ville con una o camera da letto, tutte con bagno privato. Il punto di pareggio dell’investimento viene stimato intorno ai tre anni, mentre il pagamento completo della costruzione avviene generalmente entro sedici o diciotto mesi. Non è raro che, una volta concluso il primo ciclo di investimento, alcuni partecipanti decidano di reinvestire nei progetti successivi.

Dal punto di vista contrattuale il sistema prevede alcune tutele per gli investitori. Le ville sono assicurate e il contratto può essere sospeso in caso di forza maggiore. È inoltre prevista la possibilità di uscire dall’investimento con un mese di preavviso, rientrando nella disponibilità dell’immobile e affidandone eventualmente la gestione a un altro operatore. Nel mercato locale la gestione degli affitti brevi prevede generalmente una divisione dei ricavi intorno al 15% per il property manager e all’85% per il proprietario.

Il contesto economico dell’Indonesia contribuisce a rendere il mercato particolarmente interessante. Con oltre 280 milioni di abitanti, il Paese è una delle principali economie emergenti del pianeta e registra da anni una crescita stabile intorno al 5% annuo. L’espansione della classe media e l’aumento dei viaggi internazionali stanno trasformando il Sud-Est asiatico in uno dei motori della crescita globale. Secondo diverse proiezioni economiche internazionali, l’Indonesia potrebbe entrare entro il 2040 tra le quattro maggiori economie del mondo per dimensione del prodotto interno lordo.

Bali

In questo scenario Bali rappresenta la punta di diamante del turismo nazionale e un hub di collegamento per l’intero arcipelago. L’isola è collegata con voli diretti alle principali città asiatiche e del Medio Oriente attraverso l’aeroporto internazionale di Denpasar, mentre Jakarta resta il principale hub del Paese. Proprio da Bali molti investitori iniziano a guardare anche ad altre destinazioni emergenti dell’arcipelago, come Lombok, destinata secondo diversi analisti a diventare una delle nuove frontiere del turismo regionale.

Per i soci italiani il progetto non rappresenta soltanto un investimento immobiliare ma il risultato di un percorso iniziato anni prima e costruito attraversando continenti e cambiamenti radicali. Oggi il loro obiettivo è continuare a espandere il modello, aprirlo progressivamente anche a investitori internazionali e replicarlo in altre isole dell’Indonesia, accompagnando la crescita di un mercato turistico che negli ultimi anni ha dimostrato una sorprendente capacità di ripartenza.

Un percorso imprenditoriale nato quasi per intuizione in un momento di crisi globale e che oggi si sviluppa sotto il sole tropicale di Bali, tra cantieri, nuove ville e una domanda turistica che continua ad arrivare da ogni parte del mondo.a

L’articolo La scommessa di due imprenditori italiani sul mercato immobiliare di Bali è tratto da Forbes Italia.